（文/解红娟 编辑/马媛媛）在手现金不足150亿元的东方雨虹，两年内签下约300亿的基地建设协议。

近日，有“防水一哥”之称的东方雨虹发布了2021年业绩报告。报告显示，期内，东方雨虹实现营业收入319.34亿元，同比增长46.96%；归母净利润42.05亿元，同比增长24.07%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润38.67亿元，同比增长25.10%。

东方雨虹表示，营收的增长，主要是因为公司各项业务拓展顺利，主要产品销量增加，材料销售业务和施工服务业务规模均有所增长所致。其中，防水卷材实现营业收入156.67亿元，同比增长39.47%；防水涂料实现营业收入98.2亿元，同比增长63.3%；防水施工实现营业收入40.28亿元，同比增长21.92%。

但在东方雨虹高歌猛进的业绩背后，原材料成本不断上升、毛利率大幅下滑、应收账款及应收票据不断攀升等问题不容忽视。

两年内签下约300亿的基地建设协议

公开资料显示，东方雨虹成立于1995年，致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域，目前已形成以防水业务为核心，民用建材、建筑涂料、特种砂浆、建筑粉料等多元业务为辅的业务模式。

事实上，防水建筑材料的经济运输半径约为500公里，具有一定的区域性特征。为提高市场占有率、打破区域屏障，东方雨虹寄希望于对外投资建设生产研发及总部基地项目达到扩张的目的。

年报显示，2017年，东方雨虹与岳阳经济技术开发区管理委员会签订《项目入区协议》，计划在该区投资建设东方雨虹中南区域总部及岳阳新材料生产基地项目，合计投资20亿元，其中，总部项目拟投资10亿元，岳阳新材料生产基地项目拟投资10亿元。

随后2年，东方雨虹暂缓了对外投资建设，直至2020年，东方雨虹开始“报复”式扩张，先后与安徽芜湖、广州花都、海南洋浦、重庆江津、湖南常德等12个地区签约生产研发或总部基地项目的建设，投入资金合计超150亿元。

进入2021年，东方雨虹对外投资路线北移、东进，与山西太原、内蒙古通辽、乌鲁木齐、江苏扬州、江苏镇江、安徽合肥等10个城市签订生产研发及总部基地项目的协议，涉及资金约150亿元。

也就是说，仅2020年、2021年两年时间，东方雨虹签约的对外投资建设生产研发及总部基地项目资金累积超300亿元。

这是什么概念？数据显示，截止2020年期末，东方雨虹在手现金及现金等价物余额为55.72亿元，无法覆盖对外投资所需的资金。

更值得一提的是，考虑到东方雨虹董事会审议通过、执行时间，大部分项目在2021年开工、建设。这意味着，这些项目动用的落地资金往往在2021年以及未来的财务报表中体现。

可以参考的是，东方雨虹2021年公司投资活动产生的现金流量净额-56.51亿元，较上年同期减少224.05%；经营活动产生的现金流量净额41.15亿元，较上年同期仅增加4.12%。

日常经营收入无法满足扩张需要，东方雨虹将希望寄托于募资。期内，东方雨虹通过非公开发行A股股票募集资金总额约80亿元，募集资金净额为79.93亿元。受募资影响，东方雨虹筹资活动产生的现金流量净额107.99亿元，较上年同期增加1420.04%。

即使如此，东方雨虹在手现金仍无法覆盖对外投资所需的资金。数据线上，截止2021年末，东方雨虹在手现金及现金等价物余额为148.58亿元，仅与2021年签订的外投资建设资金持平。

应收账款坏账风险提升

“随着公司全国布局战略的实施，市场覆盖范围的不断扩大以及客户数量持续增加，公司营业收入规模逐年上升，应收账款随之攀升。”东方雨虹坦言，未来存在因应收账款发生坏账影响公司经营业绩的可能。

简单来说，规模扩张的同时，东方雨虹的应收账款坏账风险同步提升。

数据显示，截止2021年末，东方雨虹的应收账款为87.64亿元，较年初的61.01亿元增长43.65%。截至2021年12月31日，东方雨虹应收账款与合同资产余额合计125.58亿元，应收账款坏账准备与合同资产减值准备余额合计10.92亿元。

东方雨虹表示，对于应收账款与合同资产，管理层将相同信用风险特征的业务划入同一个组合，按照预期信用损失计量损失准备，涉及的关键假设包括历史信用损失及未来经济状况的预期。

值得一提的是，由于防水产品用途的特殊性，房地产行业成为东方雨虹建筑建材产品销售、施工等系统服务的主要领域之一。东方雨虹表示，和房企的合作，对公司的营业收入及净利润均贡献了一定份额。

但在房地产下行阶段，与房企的合作则加大了东方雨虹应收账款发生坏账的可能。有投资者甚至在互动平台上提问东方雨虹，是否持有出险房企的商业承兑票和持有金额。

东方雨虹仅回应，将坚持风险控制优先，实施“对到期应收账款实行零容忍”，出台相应的应收账款管控策略；与此同时，成立专门的风险管控中心评估客户履约能力，对合同评审、工程签证和回款情况等过程进行全程监控。

毛利率倒退至2012年同期水平

“公司生产所需的原材料主要包括沥青、聚醚、聚酯胎基、扩链剂、乳液、MDI和SBS改性剂等。”东方雨虹表示，报告期内，以沥青为代表的部分原材料价格持续上行，对公司整体毛利率产生一定影响。

面对不断上涨的原材料价格，东方雨虹寄通过上调产品价格将压力传导至消费端。仅2021年一年，东方雨虹就先后4次上调价格，分别于3月15日、5月20日、9月8日、11月15日上调部分主营产品价格。

进入2022年，东方雨虹再次发布涨价公告，宣布自3月16日起公司部分主营产品价格进行上调，其中，沥青卷材上调15%-20%、高分子卷材上调约10%、聚氨酯涂料上调约20%、水性涂料上调约20%、沥青涂料上调约20%。

原材料上涨期间，东方雨虹费用不断增加。数据显示，2021年东方雨虹销售费用同比增长24.06%至22.18亿元，主要系职工薪酬、广告宣传费和促销费增加所致；管理费用同比增长30.46%至16.45亿元，主要系职工薪酬，股权激励摊销费用、差旅费等增加所致；研发费用同比增长20.63%至5.59亿元。

年内4次提价并不能抵消原材料价格上涨的影响，2021年东方雨虹毛利率降至30.53%，不仅较2020年同期的37.04%减少6.5个百分点，更倒退至2012年同期水平。数据显示，2012年至2020年，东方雨虹毛利率分别为29.44%、33.8%、35.64%、40.76%、42.63%、37.73%、34.59%、35.75%、37.04%。

具体来看，防水卷材、防水涂料、防水施工业务毛利率分别为31.1%、34.1%、28.4%，同比分别减少8.1个百分点、7.1个百分点、0.1个百分点。

“预计毛利率将进一步下滑。”业内人士告诉观察者网，作为东方雨虹主要原材料之一，沥青的采购价格与国际原油价格走势具有一定相关性，受国际形势变化，沥青实际采购价格不断上涨，意味着采购成本也将不断增加。

“而为了转嫁成本，东方雨虹在2022年应该还会有相应的提价动作。”该人士说道。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。

对于广大呼市的买房人来说，投资和自住似乎是两条平行线，大家会抛出“xx板块现在还适合买吗“这样的天问，今天围绕这类问题，我们做一期系统的解读。

究其根源，其实这是广大的买房人对于项目，对于呼市整个的房产市场以及未来的发展脉络不明晰，归根结底，也是对自己为什么买房认知不够深刻的展现。

当然，普通的买房人对于房地产行业的不熟悉也是情理之中，近年来，呼市新入驻的房企如雨后春笋般林立，琳琅满目的项目产品，多种销售话术让广大买房人也摸不到头脑，买房作为一项上百万的支出，大家都想优中选优，买个安心！

为什么要选择买房置业？

就买房这个事情来分析，“为什么买房”有一些通用的定义，自住、投资，“刚需”、“刚改”、“改善”等等。而事实上，并没有所谓的自住与投资的区别，满足住的需求，靠租房就可以满足，并不一定非要买，而买房这件事情，是人生的第一次大宗消费品，其重要意义不言而喻。

对于年轻人，需要安定需要为结婚等拥有一处居所，中老年则是要把房产作为一个家庭的重要载体，伴随着居住需求，生活需求，教育需求，身份以及地位象征等，大多数的买房人在交完首付的一刹那，都在想房子什么时候开始增值，因此，也就不存在严格的刚需属性。同样，“刚改”、“改善”需求，也涉及到房产的购买，也同样可以认为是一种投资行为。因此，综合来看，买房确实是一种投资行为。

房产投资看什么？

既然，买房是一种投资行为，因此房子的学区属性，商业属性，以及周边规划预期就是风向标，决定着房产现在乃至未来的价值。

呼市当前的房产市场较为复杂，有一个奇怪的现象那就是，城东城南城北城西乃至金川区块价格齐涨，并没有明显的价值洼地，这种时候买房投资，就要格外注意了，因为现在并不是闭着眼睛买就会涨的时代了。

在呼市房产投资要举例，就要说下近年来冉冉升起的城南区域，保全庄、范家营地块。这个区块拥有着南门外小学分校、北京四中、15年一贯制蒙古族学校等一众新建中小学，也有着300余家互联网企业聚集的金桥电子商务产业园，在建巴彦快速路，云中路机场连接线，纵横交错的路网及轨道交通（机场轻轨、地铁二号线），背靠和林新区，还有远期的城建规划……放眼整个呼市，如此丰富的配套也是绝无仅有。因此，城南也成就了呼市的新C位。

与区域优势和配套相对应的是，城南区域的整体房价水平，目前已经成为呼市房价的标杆区域。举例，城南热销的楼盘2年前价格在7000-8000左右，现在的价格则是12000-13000左右，也就是说，2年前投资城南的购房者，其实在短短的一两年内，已获得了很好的投资回报。

这是呼和浩特其他区域无法比拟的！

说到这里，回到最初的“XX板块现在还能不能买”的问题，基本上就迎刃而解了。你只要弄清楚项目的卖点是什么，未来涨多少卖给什么人（买方市场有多大）？就大致可以判断这个项目投资可不可以了！

当然，前面提到的区位、配套、价格……都只是房产外在价值的一些衡量因素，对应的产品设计、户型格局、整体空间，以及可改造性等内在价值，也是房产价值的重要承载要素。

综上所述，当前呼市最具潜力的就是城南区域，未来和林新区建成，机场投入使用……城南的价值也将进一步提升，永远记住，配套建好完备以后，你就不叫投资了，叫接盘，因此，具有一双慧眼，对于个人财产增值以及投资起着至关重要的作用！